Бундестаг принял решение о реформе: таким будет новый налог на недвижимость

Это – важнейшая налоговая реформа года. Бундестаг принял решение о новой методике исчисления налога на недвижимость. Что конкретно будет изменено? И по какой причине реформа еще может не состояться?

Ведущие политические партии Германии месяцами вели об этом дискуссии в бундестаге, говорили об изменениях законодательства и угрожали друг друга. Теперь кажется, что Союз, СПГ достигли соглашения с оппозиционными партиями (Зеленые и Альтернатива для Германии). Большая коалиция сильно зависит от их голосов, так как решение об изменении налогового законодательства принимается в ходе голосования в бундестаге.

Тем не менее, многие критически относятся к запланированной реформе. Кай Варнеке, председатель Союза собственников Haus & Grund назвал предложенную министром финансов Олафом Шольцом модель как «вообще не убедительную». По его мнению, эта модель приведет к чрезмерному росту административных расходов и к чрезмерным искажениям. Союз арендаторов Германии тоже заявил о «сложности» реформы. Однако по словам пресс-секретаря Союза, еще остается неясным, приведет ли эта реформа к дополнительному обременению граждан.

О чем конкретно идет речь? Почему этот налог так важен для арендаторов и арендодателей? И что произойдет, если инициатива министра финансов не будет реализована?
Что такое «налог на недвижимость»?

Каждый, кто владеет земельным участком или зданием, платит за это налоги. Тем не мене, собственники могут передавать этот налог арендаторам как операционные расходы. Данный налог повышают один раз в год и уплачивается исключительно в пользу муниципалитетов. В 2018 году взимание этого налог принесло около 14,2 миллиардов евро, таким образом, это – крайне важный источник дохода для муниципалитетов.

Почему этот налог теперь будет регулироваться новыми нормами?

Необходимость введения новых норм обусловлена решением Федерального конституционного суда в апреле 2018 года. Тогда суд признал прежнюю методику исчисления налога противоречащей Основному закону ФРГ. Основа для исчисления (стоимость земельного участка, так же именуемая стоимостью единицы собственности) была признана полностью устаревшей и несправедливой. Конституционный суд дал министру финансов Олафу Шольцу время до конца этого года для подготовки новой основы.
Как ранее исчислялся налог на недвижимость?

Для того, чтобы определить размер налога, требовалось пройти три этапа. В первую очередь устанавливалась стоимость здания (или земельного участка), хотя и с помощью устаревших единиц стоимости. Затем эта стоимость умножалась на так называемую «ставку», размер которой был очень незначительным. Решающим был третий этап, умножение на процентную ставку. Размер последней, в свою очередь, определялся каждым муниципалитетом самостоятельно и мог составлять несколько процентов.
Как налог на недвижимость будет исчисляться в будущем?

В будущем налог тоже будет исчисляться в известные три этапа. Для исчисления основы – стоимость объекта недвижимости — теперь будут учитываться различные факторы. Важное значение имеют стоимость здания (земельного участка) и установленная методами статистики чистая арендная плата. Учитываются также и площадь земельного участка, вид недвижимости и его возраст. Ставка будет сокращена в целях выравнивания повышения стоимости. Процентные ставки будут адаптированы муниципалитетами во избежание повышения обременения налогоплательщиков.

Кроме того, еще есть и другая возможность: запланированная реформа предусматривает так называемые «вводные статьи». Таким образом, федеральные земли получат возможности самостоятельного формирования налога и смогут отказаться от модели налогообложения на основе зависимости от стоимости. Вместо нее они смогут выбирать такие варианты, которые не зависят от стоимости, а учитывают только площадь земельного участка и жилых помещений.

Каковы последствия реформы для арендаторов и собственников?

Последствия пока еще труднопредсказуемы, так как это зависит только от того, разработают ли федеральные земли новые нормы налогообложения и как каждый конкретный муниципалитет отреагирует на изменения. И даже если решение о реформе налога будет принято в бундестаге, сначала все останется так, как есть. Причина в том, что Федеральный конституционный суд предусмотрел переходный период в пять лет до 31 декабря 2024 года. В этот период налог будет исчисляться так же, как и ранее. Последствия будут заметны только с 2025 года.

Что произойдет, если Бундестаг не одобрит реформу?

Поскольку реформа требует внесения поправок в Основной закон, в бундестаге требуется большинство голосов в две трети. Поэтому Федеральное правительство в составе Союза и СПГ нуждается в голосах депутатов от Зеленых и Альтернативы для Германии. А они еще выдвигают требования и делают критические замечания, тем не менее, демонстрируют свое согласие.

Если в бундестаге не будет сформировано большинство в две трети голосов, у этого будут серьезные последствия. Потому что тогда каждой федеральной земле самостоятельно устанавливать налоговые нормы — до конца года. Если это не сработает, муниципалитеты могут потерять много денег.